Muayenehaneler ve Kat Mülkiyeti Kanunu hk. hukuki değerlendirme

Değerli Meslektaşlarımız;

Diş hekimi muayenehanesi olarak kullanılmak üzere satın alınan ya da kiralanan taşınmazlar ile ilgili son zamanlarda mağduriyet ve ihtilafların artışı üzerine,  İstanbul Dişhekimleri Odası Hukuk Danışmanı Av. İlker Araz tarafından hazırlanan hukuki değerlendirmeyi  ilginize sunar, sağlıklı ve mutlu günler dileriz.

İstanbul Dişhekimleri Odası

Yönetim Kurulu

APARTMANLARDAKİ DİŞHEKİMİ MUAYENEHANELERİNE,

KAT MÜLKİYETİ KANUNU ÇERÇEVESİNDEN KISA BİR BAKIŞ

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yasak işler başlıklı 24. Maddesi;  

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır,

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

(Ek fıkra: 13/02/2011-6111 S.K 190. mad.) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.

Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.” hükmüne havidir.

Ana yapıda kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerin niteliği noter tasdikli bir liste halinde gösterilir. Taşınmazların kullanılış tarzını da gösteren bir yönetim planının hazırlanması zorunludur. Madde metninden de anlaşılacağı üzere ana gayrimenkulün, mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz. Kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri de durumu değiştirmemektedir. Ancak  dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışında yer almaktadır.

Yönetim planında bağımsız bölümler mesken ya da işyeri olarak belirlenmiş ise buralarda muayenehane açılabilir iken poliklinik açılması mümkün değildir. Ayrıca yönetim planında apartmanda muayenehane açılamayacağı yönünde bir yasak var ise bu düzenleme de tüm bağımsız bölümler  açısından bağlayıcıdır. Yani bir apartmanın yönetim planında bağımsız bölümlerin muayenehane olarak kullanılamayacağına dair hüküm var ise herhangi bir kat maliki veya yöneticinin açacağı dava ile bağımsız bölümün muayenehane olarak kullanımına son verilmesine karar verilebilir.

Tam da bu noktada muayenehane olarak kullanılmak üzere satın alınan ya da kiralanan taşınmazın yönetim planında ne şekilde tarif edilmiş olduğuna bakmak olası ihtilafları ve mağduriyetleri önleyecektir.

Yönetim planında mevcut bağımsız bölümlerde muayenehane açılamayacağına ilişkin hükümlerin ortadan kaldırılabilmesi ise bütün kat maliklerinin ortak kararı ile mümkün olabilir. Diş hekiminin satın aldığı ya da kiraladığı dairenin bulunduğu apartmanın yönetim planında apartmanda muayenehane açılmasına engel herhangi hüküm bulunmaması halinde söz konusu yerde muayenehane açılabilir.  Diğer taraftan, apartman yönetim planının sonradan değiştirilmesi mümkündür. Kat Mülkiyeti Yasasına göre Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin K.M.K.’nın 33. maddesine göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Bu durumda, diş hekiminin muayenehane olarak düzenlediği bu yerden tahliyesini sağlayabilmek için yönetim planının değiştirilmesi halinde söz konusu kat malikleri kurulu toplantısından sonra bir ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurarak anılan kararın hakkaniyete aykırı olduğunu veya kendisine zarar verilmek kastıyla alındığını ispat ederek kararı iptal ettirmesi de mümkün görülmektedir.

Saygılarımla…

Av. B.İlker ARAZ

ÖNEMLİ NOT:  Yönetim planı, kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların Anayasa ve yasalardan sonra gelen yasası gibidir. Anayasa genel, yasalar özel, yönetim planı ise noter tarafından tasdik edilmesi gerekli olan  çok özel bir düzenlemedir.Hukuksal alt yapıyı kuran en önemli belge, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımı yapılmış olan yönetim planıdır. Bu belgeye yasada “yönetim planı” denilmekte ise de, aslında bu belge kat malikleri arasında ortak bir sözleşme niteliğindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinin 1. fıkrasına göre; “yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.”Bir bağımsız bölümü yönetim planı yapıldıktan sonra iktisap eden kimse dahi yönetim planı hükümleri ile bağlıdır. Gerçekten maddenin 4. fıkrasına göre “Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar” Böylece yönetim planına uyulması zorunlu olan kurallar belgesi niteliği verilmiştir. Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim ve işletmesi ile ilgili konuların çözümünde dayanak alınacak bağlayıcı kaynaklardan en önemlisidir.